Le mixed-use development
Le mixed-use development est un des aspects théoriques primordiaux dans le projet de réhabilitation du centre-ville de Klaksvik. C’est notamment ce qui a assuré le choix du projet de l’équipe de Henning Larsen et qui a permis sa différenciation par rapport aux autres propositions, comme le mentionne le rapport du jury.
Historique
Avant d'examiner plus précisément ce qu'est le mixed-use development, il est important de réaliser quelle est son origine. À travers l’histoire, la mixité a été présente de façon naturelle, et ce, même si elle fut définie telle quelle bien plus tard. Au début de l’implantation des villes, le commerce et l’habitation se trouvaient dans les mêmes bâtiments. Avec l’avancement du commerce, des édifices spécialisés ont fait leur apparition, mais tout en restant dans le même secteur que les habitations ainsi que les autres services. Cette mixité apportait par contre certains inconvénients. La proximité entre les industries et les habitations était à la base de problèmes d’insalubrité et de désagréments sonores. Pour répondre à cette problématique croissante, au début du 20e siècle, les villes ont adopté des pratiques de zonage moderne menant à une ségrégation des espaces. Cette ségrégation était également en accord avec de grands principes d’aménagements modernes, notamment ceux du Corbusier.
Cette ségrégation est à la base du dysfonctionnement des villes, d’une plus grande consommation d’espaces, d’infrastructures ainsi que d’une favorisation de l’étalement urbain et de la dépendance à l’automobile. En 1961, Jane Jacobs fut l’une des premières à dénoncer cette façon de faire à travers son livre The Death and Life of Great American Cities. Elle explique que la ségrégation des espaces dénature la vie urbaine et est à la base de son déclin. Elle soutint également que cette ségrégation est une façon détournée de séparer les différentes classes sociales. Cette critique fut suivie par celle de nombreux autres auteurs qui arborèrent dans le même sens.
Le mixed-use development fit sa réapparition de façon plus contrôlée dans les années 1980 pour répondre aux problématiques de la ségrégation des espaces. Aujourd’hui le mixed-use development est un principe reconnu qui est promut dans de nombreux courants de pensées comme le nouvel urbanisme, les TOD et le smart growth.
La ville de Klaksvik s’étant développée autour de l’industrie de la pêche, le cœur de la ville est principalement para-industriel. En observant la répartition des différents espaces, l’on constate la ségrégation des espaces avec les fonctions para-industrielles sur le bord du fjord et les espaces résidentiels en périphérie. Le nouveau plan de développement visera à faire de la ville un espace plus vivant, ce qui passera notamment par le mixed-use development comme l’a expliqué Jane Jacobs. La proposition d’un centre-ville mixte est parfaitement en accord avec les courants que l’on voit resurgir.
Plan des fonctions actuelles
Plan des fonctions projetées
Définition
Quand vient le temps de définir ce qu’est le mixed-use development, un flou persiste, puisque peu de recherches ont été faites sur le sujet et que ce cadre théorique est généralement inclus dans un autre courant de pensés. Par contre, de nombreux écrits, notamment le livre de Andy Coupland, Reclaiming the City; Mixed use development, utilisent la définition du Urban Land Institute, comme sens de base. Pour répondre à cette définition, un développement doit contenir trois grands principes :
-
Il doit contenir 3 usages significatifs ou plus qui sont producteurs d’un revenu.
-
Les différentes composantes du projet doivent être intégrées de façon fonctionnelle et physique.
-
Le développement doit être en conformité avec un plan de développement cohérent.
Le projet proposé par l’équipe de Henning Larsen répond aux différents critères stipulés par l’Urban Land Institute. Premièrement, le projet propose plus de 3 usages producteurs de revenus, dont des commerces, des bureaux, un musée maritime et une maison culturelle. Deuxièmement, le plan du centre-ville dans son ensemble comprend une logique de composition qui démontre une fluidité fonctionnelle et physique puisque le plan fut établi à un seul moment. Le bémol est de savoir si l’aménagement futur sera en harmonie avec le passé du site, ce que le jury semble croire. Troisièmement, le développement du centre-ville se fera en lien avec un plan de développement, puisque c’est ce même projet qui servira à l’élaboration du plan.
Fonctions proposées pour le réaménagement du centre-ville
Pour repérer les endroits où l’on retrouve du mixed-use development, il est important de comprendre que ce type d'aménagement peut s'illustrer de trois grandes façons:
Les bâtiments verticaux à usages mixtes
-
Cette mixité se retrouve quand l’on a plusieurs usages dans un même édifice sur des étages différents.
Dans le cas de Klaksvik l’on retrouve cette mixité dans plusieurs bâtiments qui sont projetés au centre de la ville où l’on prévoit des fonctions commerciales au rez-de-chaussée et des fonctions résidentielles aux étages supérieurs. Ces bâtiments à mixité verticale sont présentement en cours de réalisation.
Un des espaces avec un bâtiment vertical à usages mixtes
Les blocs horizontaux à usages mixtes
-
Il s’agit de bâtiments dans un même ilot ayant différentes fonctions.
Dans le cas de Klaksvik l’on retrouve cette mixité dans le bloc central puisque certains édifices sont commerciaux avec des services de types bureau et d’autres dans ce même ilot sont mixtes résidentiel-commercial.
Un des espaces avec un bloc horizontal à usages mixtes
Dans le cas de Klaksvik le nouveau centre urbain répond parfaitement à ce type de mixité puisqu’il se concentre dans un rayon de marche et que l’on y retrouve plusieurs fonctions différentes. La taille très réduite de la ville assure une meilleure marchabilité, et ce, considérant que le shared space ainsi que l'adapation climatique, deux aspects qui augmentent la marchabilité, sont appliqués dans ce projet.
Un quartier avec une marchabilité et des fonctions mixtes
-
Il s’agit d’un quartier où l’on retrouve dans un rayon de 5 à 10 minutes de marche différentes fonctions.
Un des exemples de fonctions mixtes dans un quartier avec une marchabilité
Avantages
Un des principaux avantages du mixed-use development est mentionné par Jane Jacobs comme étant l’augmentation des interactions sociales et ainsi la création d’une vie plus riche, vibrante et diversifiée. Cette augmentation de la vie sociale découle du nombre d’activités et de services présents dans un rayon de marche. Les gens ne sont donc plus dépendants de leur automobile et ainsi se déplaceront plus fréquemment à pied. Il a été démontré que dans un quartier mixte les habitants parcourent 45% moins de km en véhicules motorisés que dans les quartiers monofonctionnels (Bailey, Mokhtarian et Little, 2008). Cette mobilité favorise notamment l’indépendance des enfants et des personnes âgées qui ne conduisent pas. De plus, le mixed-use development assure une vie piétonne à tous les moments de la journée. Par exemple, dans un quartier comportant uniquement des bureaux l’on peut retrouver de l’animation de jour sur semaine, mais à d’autres moments le quartier sera plutôt calme, et ce, contrairement à un quartier où l’on a une mixité d’usages. Cette occupation à toutes heures du jour assure un sentiment de sécurité à la population et ainsi encore plus de vie. Finalement, le mixed-use development procure au quartier une meilleure viabilité économique.
Pour le projet de Klaksvik, l’apport de ces différents avantages est très intéressant, puisque dans la présentation du concours, la municipalité avait précisé qu’elle souhaitait que l’aménagement assure une meilleure vie au centre urbain et que les déplacements à pieds soient favorisés.
Contestations
Le mixed-use development s’accompagne de certaines contestations. Le point qui soulève le plus de débats est l’intégration d’espaces résidentiels dans des secteurs mixtes. Toutefois, cette intégration est primordiale dans la définition du mixed-use development puisque c’est surtout cette fonction qui a été ségréguée par le zonage moderne. Le mixed-use development peut également s’accompagner du phénomène de NIMBY (not in my back yard), où les gens ne désirent pas avoir certaines fonctions dans leur cours arrière et donc sont réticents à certaines mixités.
Dans le cas de Klaksvik, la contestation associée au mouvement NIMBY serait plutôt surprenante puisque la nouvelle implantation se situe dans un secteur qui est présentement vacant. La mixed-use development devrait donc aider le projet de réaménagement à donner vie au centre-ville.